房价上涨周期，常常一年能涨30%，可下跌周期，总是磨磨蹭蹭，好不容易看到有新闻报道“暴跌50%”，激动地打开一看，原来是“成交量暴跌50%”。
但是，成交量暴跌50%，说明买房子的人的确少了，可为什么卖房子的就是不降价呢?虽然新闻动辄用“暴跌”这种刺激眼球的字眼，实际上你真跑几个楼盘看看，虽然售楼处很冷清，售楼员很热情，但都是“动口不动手”，房价顶多比最高点下降一些。
真奇怪，不是说开发商的资金链快要断了吗?现在开发商的融资利率动不动就上15%，为什么就不愿意打折促销呢?
理论上说，房子卖不掉，就会有资金绷不住的开发商抢跑降价，出于“囚徒困境”的心理，你降一点，他降一点，最后就会变成夺命狂奔，房价就会暴跌式崩盘。
但实际上，“楼市空军”预言中的这一壮烈场景从未出现，房地产下跌只有在“牛熊转折期”稍快一点，那也是因为上一批楼盘开盘火爆导致定价虚高，即使所谓的“打折价”，不过是回归正常价格(就算这样也是要被砸售楼处的)。
但真的到了楼市最惨淡的时候，开发商反而不会降价，而是“卧倒装死”——两三年后又是一条好汉，回头一看，顶多从最高点降个20%，还没到这一波上涨的起点。
其实开发商的资金压力是实实在在的，但因此指望“清仓大甩卖”，却需要满足相当多的条件。今天我就分析一下，为什么开发商不喜欢用大降价来解决资金问题?什么样的情况下，才会出现“多杀多”式的房价暴跌?
真降价与假降价
想要理解这个问题，我们首先得理解，同样都是“大促销”，却有“真降价”和“假降价”的区别。
前几年每到“春运”，就有人建议火车票涨价缓解供求紧张，每次都被人怼，于是有人感叹，为什么机票也涨价了，却没人骂呢?
原因在于，火车票平时卖“票面价”，节假日就要提价;机票平时基本都是“打折”，节假日涨价只需要恢复“票面价”。
从上面的例子可看到，机票的打折促销，并不是“降价”，而是一种定价手段，
节假日走进商场，东西好便宜，大家都在打折，我们来分析一下，哪些是真降价，哪些是假降价：
服装品牌全场6折(除部分新品)：商场服装品牌通常上新的标牌价是8倍成本定价，卖了几个月就开始打折，下市前清库存，五折三折都有，所以“服装打折促销”是定价策略的一部分，包括“江南皮革厂倒闭了”，都是“假打折”。
家具店某品牌的主力款9折促销，因为淡季要到了，厂商给渠道商更大的回款返点，促使经销商加大促销力度，是“真打折”;
超市品牌酸奶快到期的部分“买一送一”是“真打折”，而同时附赠的新品奶酪小包装，就是营销动作，是“假打折”。
总结一下：
标准化的产品，降价往往是因为供大于求，是“真降价”;而非标准化的产品，降价是一种定价策略，是“假降价”。
保质期短的产品，降价的打折力度大;保质期长的产品，降价是为了回笼资金，所以打折力度一般不大;
那么房子呢?非常不幸，它属于一户一价的“极度非标品”，而且还是保质期特别长的产品。想要让它大幅降价，还需要有很多条件。
哪些条件呢?比如说，高毛利的产品，其打折的空间也比低毛利的产品要大，那么房子的毛利空间到底有多大呢?
通常在土地拍卖之前，开发商内部就要根据土地规划要求，和未来预期房价，根据一个合理的利润率，给出土地拍卖的“出价”。
因为土地拍卖一般都是“价高者得”，所以最后出高价拿到地的都是那些“心理价格”最高的开发商;如果大家的“心理价格”都差不多，那么拿到地的就是利润空间压得最低的开发商。
非标品、长库存周期、低毛利，房价打折的空间似乎都被封死了，但是，房地产开发模式有一个致命的弱点——房地产开发是一个资金密集型行业，又极度依靠融资。如果卖得慢了，不能回笼资金，就有资金链断裂的危险。这正是很多人认为房价缓缓下跌到一定程度，必然出现雪崩的原因。
拿到地后的一两年，出了高价的开发商可谓如履薄冰，一边要提高档次以保证高房价，一边还要严格控制成本，以满足当初压下的利润率。
为了防止高库存而不得不打折出售，开发商只能把“非标品、长库存”的产品策略发挥到极致。这就必然走向“营销驱动”的道路，其“上策”必然在于“产品如何定位和定价”上。
房价上涨周期，常常一年能涨30%，可下跌周期，总是磨磨蹭蹭，好不容易看到有新闻报道“暴跌50%”，激动地打开一看，原来是“成交量暴跌50%”。
但是，成交量暴跌50%，说明买房子的人的确少了，可为什么卖房子的就是不降价呢?虽然新闻动辄用“暴跌”这种刺激眼球的字眼，实际上你真跑几个楼盘看看，虽然售楼处很冷清，售楼员很热情，但都是“动口不动手”，房价顶多比最高点下降一些。
真奇怪，不是说开发商的资金链快要断了吗?现在开发商的融资利率动不动就上15%，为什么就不愿意打折促销呢?
理论上说，房子卖不掉，就会有资金绷不住的开发商抢跑降价，出于“囚徒困境”的心理，你降一点，他降一点，最后就会变成夺命狂奔，房价就会暴跌式崩盘。
但实际上，“楼市空军”预言中的这一壮烈场景从未出现，房地产下跌只有在“牛熊转折期”稍快一点，那也是因为上一批楼盘开盘火爆导致定价虚高，即使所谓的“打折价”，不过是回归正常价格(就算这样也是要被砸售楼处的)。
但真的到了楼市最惨淡的时候，开发商反而不会降价，而是“卧倒装死”——两三年后又是一条好汉，回头一看，顶多从最高点降个20%，还没到这一波上涨的起点。
其实开发商的资金压力是实实在在的，但因此指望“清仓大甩卖”，却需要满足相当多的条件。今天我就分析一下，为什么开发商不喜欢用大降价来解决资金问题?什么样的情况下，才会出现“多杀多”式的房价暴跌?
真降价与假降价
想要理解这个问题，我们首先得理解，同样都是“大促销”，却有“真降价”和“假降价”的区别。
前几年每到“春运”，就有人建议火车票涨价缓解供求紧张，每次都被人怼，于是有人感叹，为什么机票也涨价了，却没人骂呢?
原因在于，火车票平时卖“票面价”，节假日就要提价;机票平时基本都是“打折”，节假日涨价只需要恢复“票面价”。
从上面的例子可看到，机票的打折促销，并不是“降价”，而是一种定价手段，
节假日走进商场，东西好便宜，大家都在打折，我们来分析一下，哪些是真降价，哪些是假降价：
服装品牌全场6折(除部分新品)：商场服装品牌通常上新的标牌价是8倍成本定价，卖了几个月就开始打折，下市前清库存，五折三折都有，所以“服装打折促销”是定价策略的一部分，包括“江南皮革厂倒闭了”，都是“假打折”。
家具店某品牌的主力款9折促销，因为淡季要到了，厂商给渠道商更大的回款返点，促使经销商加大促销力度，是“真打折”;
超市品牌酸奶快到期的部分“买一送一”是“真打折”，而同时附赠的新品奶酪小包装，就是营销动作，是“假打折”。
总结一下：
标准化的产品，降价往往是因为供大于求，是“真降价”;而非标准化的产品，降价是一种定价策略，是“假降价”。
保质期短的产品，降价的打折力度大;保质期长的产品，降价是为了回笼资金，所以打折力度一般不大;
那么房子呢?非常不幸，它属于一户一价的“极度非标品”，而且还是保质期特别长的产品。想要让它大幅降价，还需要有很多条件。
哪些条件呢?比如说，高毛利的产品，其打折的空间也比低毛利的产品要大，那么房子的毛利空间到底有多大呢?
通常在土地拍卖之前，开发商内部就要根据土地规划要求，和未来预期房价，根据一个合理的利润率，给出土地拍卖的“出价”。
因为土地拍卖一般都是“价高者得”，所以最后出高价拿到地的都是那些“心理价格”最高的开发商;如果大家的“心理价格”都差不多，那么拿到地的就是利润空间压得最低的开发商。
非标品、长库存周期、低毛利，房价打折的空间似乎都被封死了，但是，房地产开发模式有一个致命的弱点——房地产开发是一个资金密集型行业，又极度依靠融资。如果卖得慢了，不能回笼资金，就有资金链断裂的危险。这正是很多人认为房价缓缓下跌到一定程度，必然出现雪崩的原因。
拿到地后的一两年，出了高价的开发商可谓如履薄冰，一边要提高档次以保证高房价，一边还要严格控制成本，以满足当初压下的利润率。
为了防止高库存而不得不打折出售，开发商只能把“非标品、长库存”的产品策略发挥到极致。这就必然走向“营销驱动”的道路，其“上策”必然在于“产品如何定位和定价”上。