首先了解一些房地产价格评估中的基本概念。

一、房地产价格评估的法律依据

房地产价格评估的法律依据即是常说的“两法、一条例、一办法、一规范”。具体指《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》。

顺便提一下，房地产估价报告必须要有至少两名注册房地产估价师签字，才是有效的估价报告，估价师是一种专业资格，估价师的评估过程要遵循上述法律的规定，违反上述法律的，将受到处罚，情节严重的，可追究刑事责任。

二、房地产估价的四个原则

• 合法原则：即应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

• 最高最佳使用原则：应以估价对象的最高最佳使用为前提估价；

• 替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；

• 估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

在这里解释一下估价时点，是指 估价结果对应的日期，也就是说估价的结论也就是评估出的价值反应的是在某一特定时间的价值。征收拆迁中被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定或拆迁公告当日；征收规模大、分期分段实施的，也可以当期（段）房屋征收实施之日为评估时点。

三、被征收房屋价值

被征收房屋价值的概念是：被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；

不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

这里又要对公平交易做一个解释，在征收拆迁中的公平交易一般可以从以下两个方面理解：

（1）指补偿与被征收拆迁财产价值相当，体现了政府虽然有强制性，但是在补偿上不会让为被征收拆迁人吃亏；

（2）指对全体被征收拆迁人适用统一的标准，体现被征收拆迁人之间的公平。